상가 계약 전 꼭 확인할 것, 환산보증금부터 원상복구 특약까지

2026.10.27

상가 계약은 보증금과 권리금, 인테리어비까지 한꺼번에 묶이는 큰 결정입니다. 좋은 자리를 놓칠까 서두르다가 계약 뒤에야 문제를 발견하면 되돌리기 어렵습니다. 계약서에 도장을 찍기 전에 서류, 돈, 시설, 특약 네 가지를 차례로 확인해 보세요.

서류: 건축물대장과 등기부등본

건축물대장으로는 그 호실이 하려는 업종에 맞는 용도인지, 위반건축물 표시가 없는지를 봅니다. 등기부등본으로는 소유자가 누구인지, 근저당이나 가압류가 얼마나 잡혀 있는지를 확인합니다. 근저당이 건물 가치에 비해 많으면 나중에 건물이 경매로 넘어갈 때 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다. 등기부는 계약 당일과 잔금 날에 한 번 더 떼어 그 사이에 바뀐 것이 없는지 보는 것이 안전합니다. 계약하는 사람이 소유자 본인인지 신분증으로 확인하고, 대리인이라면 위임장과 인감증명서를 받아 둡니다.

돈: 환산보증금과 갱신 조건

상가건물 임대차보호법에서 중요한 숫자가 환산보증금입니다. 보증금에 월세의 100배를 더한 금액으로, 이 금액이 지역별 기준 이하여야 확정일자에 따른 우선변제나 월세 인상 5% 제한 같은 보호를 모두 받을 수 있습니다. 기준을 넘어도 계약갱신요구권, 대항력, 권리금 회수기회 보호는 적용됩니다. 임차인은 최초 계약일부터 10년 동안 계약 갱신을 요구할 수 있고, 환산보증금 기준 이내라면 갱신할 때 월세를 5%보다 많이 올릴 수 없습니다. 관리비가 얼마인지, 무엇이 포함되는지도 함께 적어 두세요.

권리금은 따로 문서로

앞 임차인에게 주는 권리금은 건물주와의 임대차계약과 별개의 거래입니다. 권리금 계약서를 따로 써서 금액과 넘겨받는 시설, 영업 노하우의 범위를 적어 두어야 나중에 다툼이 생기지 않습니다. 권리금을 얼마 만에 회수할 수 있을지는 권리금 회수 기간 계산기로 미리 계산해 보는 것이 좋습니다.

시설: 전기, 배관, 간판

가게를 직접 보러 갔을 때는 전기 용량이 쓰려는 기계를 다 돌릴 만큼 충분한지, 가스와 급수·배수 배관이 어디에 있는지, 주방 배기 덕트를 어디로 뺄 수 있는지 확인합니다. 음식점이라면 정화조 용량도 중요합니다. 간판을 어디에 얼마나 크게 달 수 있는지도 건물주와 미리 정해야 하고, 천장 얼룩이나 벽 습기처럼 눈에 보이는 하자는 사진으로 남겨 두면 나중에 원상복구 범위를 두고 다툴 때 도움이 됩니다.

특약: 인허가와 원상복구

계약서에는 “업종 인허가가 불가할 경우 계약을 해제하고 계약금을 반환한다”는 특약을 넣어 두면 안전합니다. 나갈 때 어디까지 원래 상태로 되돌려야 하는지, 앞 임차인이 만든 시설까지 철거해야 하는지도 특약으로 분명히 적습니다. 인테리어 기간에 월세를 받지 않기로 했다면 그 기간도 적어 두세요.

계약 뒤: 사업자등록과 확정일자

입주하는 날 바로 사업자등록을 신청하고 확정일자를 받습니다. 대항력은 건물을 넘겨받고 사업자등록을 신청한 다음 날부터 생기기 때문에 하루라도 빨리 하는 것이 좋습니다. 사장도구의 상가 계약 체크리스트는 이 내용을 스무 개 항목으로 정리해, 매물을 보러 갈 때 인쇄해 들고 가서 하나씩 체크하고 메모할 수 있게 만들었습니다.